La compensación por riesgo de tipo de interés supone que el banco puede exigir una cantidad en caso de que la amortización anticipada de parte o de todo el préstamo le genere una pérdida de capital. En las hipotecas a tipo fijo o tipo mixto se están incluyendo, aunque no es todos los casos, una cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés.

Un juzgado de la provincia de Sevilla declaraba el pasado mes de marzo nula esta cláusula de compensación en una hipoteca de CaixaBank por “abusiva”, al situarse en el 2,5%.

(1) La cláusula y sus características en relación con la Ley 41/2007:

Esta cláusula consiste en una comisión en caso de querer amortizar anticipadamente parte o toda la hipoteca, se incluye de manera adicional a la ya conocida clausula por comisión de cancelación.

Dicha comisión se introdujo en el artículo 9 de la Ley 41/2007, prevista para cuando se amortice anticipadamente en situaciones de bajada de tipos de interés y dicha normativa se aplica en la actualidad para los préstamos o pólizas firmados con anterioridad a la Ley 5/2019 de marzo.

La finalidad de dicha comisión en compensar a la entidad en los casos que haya podido estimar una ganancia durante un periodo prolongado de tiempo aplicando un tipo de interés y el prestatario cancele anticipadamente dicho capital.

Al devolver de manera parcial o total el importado prestado se pueden dar dos escenarios:

• Que la media del mercado en relación con el tipo de interés este por encima de nuestro porcentaje contrato y la entidad pueda volver a prestar ese capital con un rendimiento superior y por lo tanto no existiría tal perdida.

Ejemplo: Las entidades en el momento de nuestra amortización parcial o total están comercializando préstamos a un tipo de interés fijo de un 3% y nuestro tipo de interés contratado es de un 2%, en este caso el banco puede volver a prestar ese dinero con un rendimiento superior, de modo que nada hay que compensar, y por tanto no ha lugar a compensación.

• Que la media del mercado en relación con el tipo de interés este por debajo de nuestro porcentaje establecido en el contrato.

Ejemplo: Las entidades en el momento de nuestra amortización parcial o total están comercializando préstamos a un tipo de interés fijo de un 1% y nuestro tipo de interés contratado es de un 2%, en este caso deberá pagar esta segunda comisión por la pérdida generada al banco además de la ya conocida cláusula de comisión por cancelación.

La fórmula para conocer si existe perdida o no es bastante compleja y desde luego aun más para el consumidor medio como particular sin conocimiento específicos sobre la cuestión, de modo que, en la práctica, habrá que fiarse de lo que diga el banco, en documentos que serán difíciles de entender.

La Ley 41/2007 estipula que se extrae de la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito.

En definitiva, será la propia entidad quien calcule y notifique dicha perdida y la cuantía adeudada al consumidor, dicha práctica carece de transparencia en numerosas ocasiones en las que la entidad expide una factura con las cantidades resultantes y en ningún caso informan al consumidor sobre el cálculo o los datos tenidos en cuenta para tal cálculo.

No obstante, el artículo 9 de la Ley 41/2007, dice en su párrafo 4º sobre el cálculo de dicha cantidad lo siguientes:

“El contrato deberá especificar cuál de las dos modalidades siguientes para el cálculo de la compensación por riesgo de tipo de interés será aplicable:

• Un porcentaje fijo establecido en el contrato, que deberá aplicarse sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación.
• La pérdida, total o parcial, que la cancelación genere a la entidad, calculada de acuerdo al apartado 2.”

 

La primera modalidad consiste en establecer un porcentaje fijo, es decir, inmutable y que no parece estar relacionado a la pérdida real del banco y si existe perdida indistintamente del montante se pagara ese porcentaje “pactado”

En esta segunda opción se calcula la pérdida real generada al banco y el deudor paga en relación con dicha perdida un porcentaje, pero no se establece una reciprocidad a favor del prestatario es decir si en vez de pérdida hay ganancia, deberá ser el banco el que compense al deudor. El resultado final que se produce en la práctica es que la entidad siempre va a obtener una compensación. En cambio, el consumidor no va a poder compensar las ganancias del banco en ningún escenario.

El art. 8 de dicha Ley regula la compensación por desistimiento:

1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:
2. i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
3. ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
4. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.

Por lo que son los deudores que concertaron su préstamo o póliza con anterioridad a la Ley 5/2019 de 15 de marzo, quienes se ven afectados por esta normativa que en ningún caso impone limites en el cálculo de la comisión por compensación y que puedan ver una ventana de esperanza con esta sentencia de marzo de 2020 donde se estima la abusividad de dicha cláusula.

Todos ellos podrían volver a valorar la amortización parcial o total de su préstamo o póliza sin perjuicio de ser penalizados con un tipo de interés elevado y de difícil compresión.

(2) LEY ACTUAL: LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO.

En la actualidad, la Ley aplicable es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En esta ley se limita la aplicación de las cláusulas de compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés.

La nueva regulación modifica la denominación establecida anteriormente y solo distingue entre el tipo de contrato de que se trate (fijo o variable). De esta manera, la nueva regulación establece lo siguiente:

Contratos de préstamo a tipo variable o con tramos variables:

La comisión o compensación por amortización anticipada total o parcial máxima se podrá fijar de dos formas, excluyentes entre sí:

1. Máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente los primeros 5 años, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera. Para cifrar la pérdida financiera se establece una forma de cálculo que no está al alcance de la comprensión de una persona física sin conocimientos financieros avanzados, lo que implicará, combinado con el sistema de reclamaciones ineficaz que existe actualmente, que el banco acabe cobrando un 0,15% en todos los casos, me temo.
2. Máximo del 0,25% los primeros 3 años, con el mismo límite de la pérdida financiera.

 

Contratos de préstamo a tipo fijo o con tramos fijos:

La comisión o compensación se limita de la siguiente forma, siempre limitando el coste a la supuesta pérdida financiera que pudiera experimentar el prestamista:

• Máximo del 2% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros años.
• Máximo del 1,5% en adelante.

 

Sin embargo, dicha ley no es aplicable en numerosos supuestos, pues su disposición transitoria primera determina que dicha Ley solo se aplicará a los contratos de préstamo suscritos con posterioridad a su entrada en vigor, excepto si los contratos son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor:

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.
2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

(art.23.6. 6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo).

Con la nueva ley hipotecaria, tanto la comisión por desistimiento como la compensación por riesgo de tipo de interés pasan a tener límites para los casos anteriormente descritos.